無論是什么行業(yè)，在進行工程項目建設(shè)的時候都需要有一定的管理辦法。一個完善的集團公司招標管理辦法可以為工程項目建設(shè)減少各種不必要的麻煩。我們在這篇來看看物業(yè)管理投標書的編寫內(nèi)容與注意事項。

　　一、 管理方式

　　投標單位主要是依據(jù)招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。物業(yè)社區(qū)微信： 比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等，對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

　　二、管理組織架構(gòu)

　　所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標物業(yè)的組織機構(gòu)，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構(gòu)有三個特征：

　　1、 管理體制

　　管理體制主要有三類：

　　(1) 總經(jīng)理負責(zé)制;

　　(2) 董事會下的三總師負責(zé)制;

　　(3) 董事會下的總經(jīng)理負責(zé)制。

　　2、 管理方法

　　目前國內(nèi)的管理方法有兩種：

　　(1) 垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點是政令暢通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質(zhì)量負責(zé)。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。

　　(2) 矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調(diào)動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

　　3、 機構(gòu)的設(shè)置

　　根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構(gòu)有以下幾種：

　　(1) 三部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部。

　　(2) 四部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。

　　(3) 六部一室。即機構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。

　　除了機構(gòu)明確以外，對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進行策劃、培訓(xùn)。比如目標物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，對他們的文化素質(zhì)，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓(xùn)計劃。

　　三、管理費用的收支預(yù)算方案

　　經(jīng)費是物業(yè)管理運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證，所以對目標物業(yè)必須要進行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務(wù)第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進行。

　　1、 收入測算

　　物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

　　(1) 目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

　　(2) 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

　　(3) 維修基金每年可取的利息金額。

　　(4) 其他方面的服務(wù)收入。

　　2、 支出預(yù)算

　　圍繞著目標物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：

　　(1) 人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

　　(2) 各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。

　　(3) 物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項開支。

　　(4) 其他有關(guān)各項的開支等。

　　通常根據(jù)招標文件的要求，要進行3年預(yù)算。

　　四、管理操作

　　這部分要求細化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

　　1、 根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

　　(1) 公眾管理制度，主要包括：

　?、?業(yè)主公約;

　?、?精神文明建設(shè)公約;

　　③ 樓宇使用及維護管理規(guī)定;

　?、?裝修管理規(guī)定;

　?、?治安管理規(guī)定;

　?、?清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;

　?、?消防管理規(guī)定;

　?、?交通車輛管理規(guī)定;

　?、?環(huán)境保護管理規(guī)定。

　　(2) 崗位責(zé)任制度，主要包括：

　?、?管理處主任崗位職責(zé);

　?、?管理處主任助理崗位職責(zé);

　?、?環(huán)境主管崗位職責(zé);

　　④ 保潔員崗位職責(zé);

　?、?保安主管崗位職責(zé);

　?、?工程主管崗位職責(zé);

　?、?維修人員崗位職責(zé);

　?、?會計人員崗位職責(zé);

　　⑨ 行政人員崗位職責(zé)。

　　(3) 內(nèi)部管理運作制度，主要包括：

　?、?員工行為規(guī)范;

　?、?培訓(xùn)制度;

　?、?考核制度;

　?、?獎懲制度;

　?、?回訪制度;

　?、?來訪，投訴處理制度等。

　　2、 根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責(zé)

　　管理崗位主要有：

　?、?保安;

　?、?機電維修;

　?、?清掃保潔;

　　④ 園林綠化;

　?、?電梯操作;

　?、?社區(qū)文化。

　　五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

　　投標書中應(yīng)表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務(wù)至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售;提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

　　六、便民服務(wù)措施

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動，這是其性質(zhì)所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

　　七、社區(qū)文化

　　隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應(yīng)認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有關(guān)社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。

　　八、管理指標的承諾

　　物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理，對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標物業(yè)，對照國家有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾：

　?、?房屋及配套設(shè)施的完好率;

　　⑵ 房屋零修，急修及時率;

　　⑶ 維修質(zhì)量合格率;

　?、?清潔保潔率;

　　(5) 道路車輛完好率;

　　(6) 小區(qū)治安案件發(fā)生率;

　　(7) 業(yè)主綜合服務(wù)滿意率;

　　(8) 綠化完好率;

　　(9) 重復(fù)維修率;

　　(10) 住戶有效投訴率等。

　　九、檔案資料的建立和管理

　　為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。物業(yè)社區(qū)微信： 投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負責(zé)檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

　　十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想

　　物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優(yōu)，一定通過ISO9001：2008貫標，使物業(yè)管理質(zhì)量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。

　　十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰

　　作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對目標物業(yè)管理的各項設(shè)想，措施之后，需要在最后進行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會承諾自己有能力，有決心管理好目標物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對待獎懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小區(qū)，管理好了以后并不是為了追求更多的獎金，而是追求更多的任務(wù);如果管不好，一年以后便自動退出來，并承擔(dān)標書里的經(jīng)濟懲罰。

　　物業(yè)管理投標書編寫注意事項

　　(一)物業(yè)管理投標書的基本要素物業(yè)管理投標書作為評標的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解。

　　1.計量單位

　　計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。物業(yè)社區(qū)微信： 因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段。投標書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位，不允許混合使用不同的度量制。

　　2.貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為"人民幣"，而國際投標中所使用貨幣則應(yīng)按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。

　　3.標準規(guī)范0編制投標書應(yīng)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范，如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標準規(guī)范，嚴格準確地行事。

　　若采用國外的服務(wù)標準與規(guī)范，應(yīng)將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標書中說明。

　　4.表述方式

　　投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標書文字必須滿足的基本要求。物業(yè)社區(qū)微信： 編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可應(yīng)盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。

　　圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了，但這同樣要求其編寫做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和標書中的文字表述保持一致。

　　5.理論技巧

　　投標書的編寫不僅應(yīng)做到投標目標明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務(wù)知識，并以服務(wù)為出發(fā)點，綜合運用心理學(xué)、運籌學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方面的理論和技巧。

　　6.資料真實性

　　投標文件應(yīng)對招標文件的要求做出實質(zhì)響應(yīng)，其內(nèi)容應(yīng)符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標人應(yīng)按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性，以使其投標文件對應(yīng)招標文件的要求。否則，其投標將被拒絕。

　　(二)物業(yè)管理投標書編寫中應(yīng)注意的問題

　　1.確保填寫無遺漏，無窄缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務(wù)必小心謹慎。

　　2.不得任意修改填寫內(nèi)容。投標方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標方法人代表或委托代理人簽字;若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標方負責(zé)人在修改處簽字。

　　3.填寫方式規(guī)范。投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫:除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。

　　4.不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。

　　5.計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。

　　6.報價合理。投標人應(yīng)對招標項目提出合理的報價。高于市場的報價難以被接受，低于成價將被作為廢標，或者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本投標文件中的"開標一覽表"，所以投標人應(yīng)嚴格按照招標文件的要求填寫"開標一覽表"、"投標價格表"等。

　　7.包裝整潔美觀。投標文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。

　　8.報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行的投標，招標方概不接受

　　9.對招標書響應(yīng)若有偏離，應(yīng)做出說明，并附偏離度表。

　　10.嚴守秘密，公平競爭。投標人應(yīng)嚴格執(zhí)行各項規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊：不得泄漏自己的標價或串通其他投標人哄抬標價;不得隱瞞事實真相;不得做出損害他人利益的行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到經(jīng)濟和法律的制裁。

　　總的來說，編制物業(yè)管理投標書需要首先對于物業(yè)中的管理方式、管理組織架構(gòu)、管理費用的收支預(yù)算方案、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針等各個管理方面都兼顧到位，有一個全局掌握了解。

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